Continuidade da renda.
O contrato informado até março de 2030 sustenta a hipótese de aquisição com locação em curso. A validade econômica depende do contrato integral, do crédito do locatário e dos recebimentos.
São José
dos Pinhais.
Rua Joinville, 4.200MAGNA / Cosma¹ · São José dos Pinhais, PR
- Classe técnica
- Não atribuída
- Pé-direito livre
- Não informado
- Capacidade do piso
- Não informada
- Docas
- Não informadas
Tipologia indicada pelo material comercial, pp. 1 e 3.
01 / ÁREA CONSTRUÍDA10.461m²
Área atual informada PDF · p. 3
02 / ÁREA DO TERRENO36.952m²
Dimensão informada PDF · p. 3
03 / EXPANSÃO POTENCIAL+5.000m²
Viabilidade a confirmar PDF · p. 3
RealtyCorp / abril de 2026Validação independente pendente
01 / VISÃO DO COMPRADOR
A decisão começa
pelo que você quer comprar.
Renda, operação ou capacidade futura: cada objetivo muda a leitura do ativo, o capital necessário e as condições para avançar.
SUA TESE DE AQUISIÇÃO
Comprovar a renda contratada.
Aluguel informado de R$ 313.830 e contrato até março/2030. Periodicidade mensal assumida no simulador.
DILIGÊNCIA NECESSÁRIA01 / CONDIÇÃO PARA AVANÇAR
Conciliar contrato, aditivos e recebimentos; confirmar o locatário, as garantias e as despesas do proprietário.
02 / MÉTRICA DE DECISÃO
Fluxo líquido após despesas, tributos e CAPEX. Ainda não calculável com a documentação disponível.
03 / O QUE PODE MUDAR A COMPRA
A renda bruta pode superestimar o resultado. Crédito do locatário, obrigações e custo de conservação permanecem em aberto.
PREÇO NÃO É TODO O DESEMBOLSO
Entenda o capital necessário.
Preço de aquisição+Custos da transação+CAPEX e transição+Contingências
Composição para análise, ainda sem orçamento completo. Evitar dupla contagem entre intervenções, transição e reservas; avaliar financiamento separadamente no fluxo de caixa.
PAUTA DE NEGOCIAÇÃO
O que precisa estar
claro antes da proposta.
Preço pedido é o ponto de partida. Documentos, custos e condições de entrega sustentam a discussão comercial.
FrentePonto de partidaPosição a estruturar
01Escopo da compra
Áreas e fotografias do material comercial.
Discriminar áreas, benfeitorias e itens incluídos. Máquinas fotografadas não estão comprovadamente incluídas na venda.
02Preço & capital necessário
Preço pedido de R$ 35 milhões; custos adicionais em aberto.
Confrontar o preço com renda líquida, comparáveis, custos de aquisição, CAPEX e contingências. Ajustes do simulador são hipóteses de negociação.
03Renda & contrato
Valor de locação e prazo declarados, sem contrato anexado.
Solicitar contrato integral, aditivos, garantias e comprovantes. Reconciliar periodicidade e recebimentos antes de assumir continuidade da receita.
04Posse & transição
Ocupação em curso, sem data de entrega confirmada.
Definir a continuidade da locação ou condições de entrega compatíveis com o plano do comprador, incluindo acesso para vistorias e cronograma.
05Passivos & execução
Licenças, laudos e orçamento de intervenções pendentes.
Submeter responsabilidades, garantias, condições para concluir a compra e cronograma à revisão jurídica e técnica antes de assumir obrigações.
PRÓXIMA DECISÃO
Estruturar as condições de compra.
Avançar para diligência e estruturação das condições comerciais. A decisão de aquisição depende da comprovação da renda, do imóvel e dos custos; para uso próprio, também de posse e adequação à operação.
05 / CAPITAL
O preço é conhecido.
O retorno precisa de contexto.
Compare três leituras da aquisição e ajuste as premissas. O cálculo considera um ano de recebimentos, sem valorização ou receita da expansão.
Premissa comum: o valor de locação do PDF foi interpretado como mensal. A periodicidade e os recebimentos precisam ser confirmados. Os percentuais são relações brutas de receita/preço, sem despesas, tributos, financiamento ou CAPEX; não são cap rate líquido ou retorno garantido.
SUAS PREMISSAS · NÃO SALVAS
Teste a aquisição.
RESULTADO CALCULADO / ANO 1
10,76%Renda bruta em relação ao preço de aquisição
- Receita bruta no ano
- R$ 3.765.960
- Preço / m² construído
- R$ 3.345,76
- Retorno líquido / TIR / TCO
- Dados insuficientes
O bruto pode esconder o custo.
Sem despesas do proprietário, estado da edificação, passivos e custo de adaptação, o rendimento aparente pode superestimar o resultado. Não atribuímos valor adicional à expansão nesta análise.